Actualmente, son más las personas que optan por una vivienda en alquiler que por la compra de una vivienda, y es que tanto la situación laboral como la situación económica no lo permiten. Para las personas con esta complicación un alquiler con opción a compra sería una buena opción. De esta manera se puede invertir un dinero con la posibilidad de una futura compra.
En qué consisten los alquileres con opción a compra
Un alquiler con derecho a compra no es otra cosa que un contrato doble que se compone de dos subcontratos, un contrato de alquiler y un contrato de compraventa. Este tipo de contratos permite al inquilino vivir en la vivienda durante un determinado tiempo, tras el que tendrá derecho a comprar la vivienda por el precio acordado inicialmente y al que se le descontará el total o una sola parte de las rentas que el inquilino haya pagado hasta ese momento.
Según manifestó el Tribunal Supremo, esto «es un precontrato en virtud del cual una parte se concederá a la otra facultad exclusiva para poder decidir si se celebra el contrato de compraventa, que deberá realizarse en determinado plazo de tiempo y en determinadas condiciones, pudiendo ir acompañado también del pago de una prima por la parte optante”.
Como veis, este un contrato que podría ser beneficioso para las dos partes: para el arrendador que mientas el inquilino no compre tendrá su vivienda en alquiler como seguro de la futura prima y para el arrendatario que podrá vivir en alquiler invirtiendo de antemano en una posible compra.
Este tipo de contratos no implican una cuota superior pero sí un mayor desembolso a inicio como pago de la prima por opción a compra, que por lo general es mucho mayor que una fianza. Además, si el inquilino al final no se decide a la compra de la vivienda, pierde todo lo pagado hasta el momento, al contrario que con una fianza. Por este motivo, si estás pensando en esta opción, debes estar seguro de si podrás pagar el total de la vivienda y optar por un crédito. Asimismo, antes de firmar el contrato de compraventa debes saber si la vivienda se encuentra libre de carga.
Contrato de alquiler con derecho a compra
El alquiler con derecho es compra es un contrato que no está contemplado por la Ley, por lo que no aparece regulado expresamente en el Código Civil, aunque está aceptado en la Ley de Arrendamiento Urbanos y en el Reglamento Hipotecario. Por esta razón, es muy importante que las condiciones queden especificadas en el contrato. Para hacer el contrato vigente es obligatorio según el Tribunal Supremo, que aparezcan al menos estipulada dos condiciones: el precio de la vivienda y el objeto de contrato.
Debe aparecer por parte del arrendador la decisión de ceder la vivienda al inquilino una vez pasados los años de alquiler y el precio de la vivienda en el momento de la firma, así como la cantidad de la cuota mensual de alquiler y el porcentaje que se ha de descontar de las mismas si se llevara a cabo la compraventa. Cuando se porta una prima inicial, esta debe aparecer también en el contrato. Al tratarse de un contrato doble lo mejor es que se reflejen en él todas las condiciones del arrendamiento y de la compra.
Contrato de alquiler:
– Plazo en el que el arrendatario puede estar ocupando la vivienda con un máximo de 5 años
– Plazo en el que el inquilino puede ejercer el derecho la compra
– Cantidad de la cuota mensual del alquiler
– Responsable de los gastos de una posible reforma y de comunidad
Contrato de compraventa:
– La decisión del arrendador para ceder la vivienda si el inquilino se muestra interesado en la compra
– Precio de la vivienda
– Porcentaje de las cuotas del alquiler a descontar del precio de venta en el momento de la compra
– Cantidad de la prima inicial aportada para el derecho a compra, fijada normalmente en función del porcentaje de precio de venta pactado
Condiciones y limitaciones del alquiler con derecho a compra
- A la hora de hacer este tipo de contratos no es imprescindible el pagar una prima inicial, sin embargo para el propietario de la vivienda es recomendable asegurarse de la futura compra. Debes tener claro que tanto las cuotas como la prima entregada se perderán si luego no accedes a la compra.
- El inquilino tiene todo el derecho de permanecer en la vivienda durante 5 años, sea cual sea el plazo que se haya establecido para el derecho a la compra.
- El inquilino puede prorrogar el contrato si lo consiente el propietario, pero de ser así, la opción a compra se caducará por ser un cambio de contrato.
- El propietario tiene por obligación el mantener el contrato y no alquilar o vender la vivienda a terceros durante el tiempo que dure el mismo.
- El inquilino tiene exclusividad dentro del plazo establecido en contrato para llevar a cabo la compra de la vivienda.
- La compra puede darse mucho antes de que termine el plazo que se había fijado. De hecho, lo más habitual es que el inquilino se decida antes de los dos años.
- El precio de la vivienda no podrá ser modificado por ninguna parte, ni por la del propietario ni por la del inquilino. El precio de alquiler si podría variar en función siempre del IPC y si el dueño así lo exigiese.
- Si el inquilino se retrasara más de dos meses en las cuotas perderá el derecho a compra y la prima aportada.
- El contrato se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad si ambas partes estuviesen de acuerdo y se cumplieran todos los requisitos.
Estas son todos los aspectos que debes tener en cuenta si estás pensando en acceder a un alquiler con opción a compra. En los tiempos que corren es sin duda una de las mejores opciones para adquirir una vivienda.