Nuestro objetivo es hacerte conocer cada una de las claves que necesitarás saber a la hora de comprar un inmueble. Uno de los aspectos más importantes es el valor del inmueble y cómo podemos calcularlo. De esta manera no harás una compra inapropiada de una vivienda que quizás no vale lo que te piden por ella.
Cuando nos lanzamos a la compra una vivienda nos asalta por lo general siempre la misma duda: el precio, ¿será caro o será barato? ¿cómo lo sabría?. A continuación os enseñaremos como calcular el valor de un inmueble y analizaremos los dos métodos de valoración de inmuebles.
Existen dos métodos con los que podemos calcular el valor de un inmueble:
- Valoración relativa
- Descuento de flujos de caja
Valoración relativa
El método que se utiliza por norma general es el de valoración relativa. Para llevar a cabo este método sólo es necesario utilizar como baremo el precio de algunas viviendas con similares características y que se encuentren en una localización cercana, aplicando diferentes correctores con un valor relativo a las diferencias que podrían haber con otros pisos con los que los hemos comparado. A continuación te dejamos un ejemplo de valoración mediante el método valoración relativa:
Piso en el centro de Madrid con una superficie de 100 m2 con garaje y construido en 1973. Este piso necesitaría una remodelación de unos 25.000€. Por un piso de tamaño medio, sin garaje, sin necesidad de una remodelación y con unas características similares se paga en esta misma zona unos 6.000 € por metro cuadrado. Para calcular el precio de este piso multiplicamos la superficie por los 100 m2, lo que nos da como resultado un total de 600.000€. A este precio le restaremos los gastos de remodelación, lo que nos da un total de 575.000€. En esta zona se pagan alrededor de 60.000€ por un garaje, por lo que sumaremos esta cantidad y obtendremos el total del valor del piso. En este caso, el valor de esta vivienda es 635.000€.
Aunque este método es el más utilizado presenta un gran problema, y es que con este método no se tiene en cuenta lo que sería una posible revalorización en el valor de los inmuebles que hemos usado para hacer la comparativa. El uso de este método ha llevado a muchas personas que contaban con una serie de ahorros a la pérdida de muchísimo dinero al comprar una vivienda en estos últimos años en los que la burbuja inmobiliaria se ha visto seriamente afectada precisamente por la idea equivocada del verdadero valor de un inmueble.
Descuento de flujos de caja
El método más recomendable a la hora de calcular el precio real de un inmueble es sin duda alguna el de descuento de flujos en caja, que está basado en la capitalización por renta del inmueble. Para llevar a cabo este método es necesario que cuentes tantos con los ingresos como con los futuros gastos que podría generar el inmueble. La tasa de descuento a aplicar será la rentabilidad que esperemos obtener de esta inversión. Aunque esta tasa es subjetiva, dependerá de 2 factores:
- Las alternativas de inversión con las que podamos contar.
- El riesgo intrínseco de la posible inversión en un inmueble
Podremos exigir una mayor rentabilidad a nuestras inversiones cuando la rentabilidad de las alternativas a la hora de una inversión sea mayor, o viceversa. De la misma manera, exigiremos mayor rentabilidad a aquellas viviendas cuyos ingresos no sean estables o se encuentres expuestas a posibles riesgos naturales, legales, impositivos, etc.
Datos para calcular el precio de un inmueble
Mediante el descuento de flujos de caja para poder calcular el precio de un inmueble necesitaremos los siguientes datos:
Ingresos esperados por alquiler
Porcentaje aproximado del tiempo en el que el inmueble estará alquilado
Coste anual de impuestos por la propiedad del inmueble
Coste anual de seguros o reparaciones
Coste anual de gastos de comunidad
Impuestos por el rendimiento del capital inmobiliario
Incremento de los beneficios a largo plazo
Tasa de descuento que aplicamos
Otros gastos
Como veis, son varios los datos que se necesitan para el cálculo de un inmueble, pero si quieres obtener una visión acertada lo mejor es ser rigurosos tanto en este cálculo como en el método utilizado por nosotros.
Factores a tener en cuenta en el cálculo del valor de un inmueble
No olvides que el resultado a la hora de calcular es el precio casi exacto del valor que estaríamos dispuesto a pagar a la hora de comprar un inmueble. Este cálculo necesita de una tasa de descuento que podrás elegir tu mismo/a para poder obtener cierta rentabilidad. También debes tener en cuenta el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, gastos notariales y registrales, Actos Jurídicos Documentados y como no, el IVA. Debes descontar estas cantidades para poder obtener el precio que pagarías por la vivienda que te interesa.
Procura no caer en el juego del autoengaño a la hora de comprar un inmueble, ya que a veces caemos en el error de sobreestimar lo que esperamos en ingresos y subestimamos los gastos que tendremos que asumir para el mantenimiento de una propiedad. Nuestra recomendación es que combines los métodos que hasta ahora hemos estado tratando con un análisis de los posibles escenarios, y es que los datos que utilicemos para valorar una vivienda son los datos que manejaremos en el futuro, por lo que siempre estaremos sujetos a cierta incertidumbre.
Ahora que podéis valorar con estos datos un inmueble os animamos a valorar tanto vuestras casas como las de vuestros familiares y amigos. Seguramente a más de uno no le haga gracia los resultados que muestran el valor real de su inmueble. Cuando sabemos llevar a cabo estos métodos podemos comprar la vivienda adecuada para nosotros. Para cualquier duda o comentario puedes escribir a continuación, estaremos encantados de atenderte.
